Мир закона

Сагиева Г. К. — доцент кафедры «Права и общеобразовательных дисциплин» Баишев Университета (г. Актобе), кандидат юридических наук;

Касымова А. Ж. — студент выпускного курса ОП «Юриспруденция» Баишев Университета (г. Актобе)

Сагиева Г. К. — Баишев университетінің «Құқық және жалпы білім беру пәндері» кафедрасының доценті (Ақтөбе қ.), заң ғылымдарының кандидаты;

Касымова А. Ж. — Баишев университетінің «Құқықтану» білім беру бағдарламасының бітіруші курсының студенті (Ақтөбе қ.)

Sagiуeva G. K. — associate professor of the department of «Law and general education disciplines» of Baishev University (Aktobe), candidate of legal sciences;

Kasymova A. Zh — graduate student of the EP «Jurisprudence» of Baishev University (Aktobe)

УДК 347.132.1

МҮЛІКТІ ЖАЛДАУ ШАРТЫ БОЙЫНША АЗАМАТТЫҚ-ҚҰҚЫҚТЫҚ МӘМІЛЕЛЕР

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

CIVIL LAW TRANSACTIONS UNDER A PROPERTY LEASE AGREEMENT

ТҮЙІН

Бұл мақалада ғимаратты немесе құрылысты жалдау шарты бойынша жалға беруші ғимаратты немесе құрылысты жалға алушының иеленуі қарастырылады. Ғимараттарда адамдар тұру немесе жұмыс істеу мақсатымен тұрақты орналасады, ал құрылыста теxникалық мақсатпен уақытша орналасады. Егер жалдау шартының заты ғимараттар немесе құрылыстар болса, онда жалдау туралы жалпы ереже­лердің көбі қолданылмайды, өйткені олар арнайы ережелермен ауыстырылады.

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается владение арендатором здания или соору­жения арендодателем по договору аренды здания или сооружения. В зданиях люди размещаются постоянно с целью проживания или работы, а в строительстве временно с техническим назначением. Если предметом договора аренды являются здания или сооружения, то большинство общих правил об аренде не применяются, так как они заменяются специальными правилами.

ANNOTATION

This article discusses the lessee’s ownership of a building or structure by a lessor under a lease agreement for a building or structure. People are permanently housed in buildings for the purpose of living or working, and in construction temporarily for technical purposes. If buildings or structures are the subject of a lease agreement, then most of the general rental rules do not apply, as they are replaced by special rules.

Түйінді сөздер: мүлік, жылжымайтын мүлік, мәміле, жалдау шарты, кәсіпорын, азаматтық құқық.

Ключевые слова: имущество, недвижимость, сделка, договор аренды, предприятие, гражданское право.

Keywords: property, real estate, transaction, lease agreement, company, civil law.

Ғимаратты немесе құрылысты жалдау шарты бойынша жалға беруші ғима­ратты немесе құрылысты жалға алушының иеленуіне жай пайдалануына беруге міндеттенеді.

Ғимараттарда адамдар тұру немесе жұмыс істеу мақсатымен тұрақты орна­ласады, ал құрылыста теxникалық мақсатпен уақытша орналасады.

Егер жалдау шартының заты ғимараттар немесе құрылыстар болса, онда жал­дау туралы жалпы ережелердің көбі қолданылмайды, өйткені олар арнайы ере­же­лермен ауыстырылады. Айта кететін жай ол тұрғын емес жайларға қатысты ар­найы ережелер Кодексте жоқ, сондықтан осы құқықтық қатынасқа жалдау шарты туралы жалпы ережелер толық көлемде қолданылады.

Ғимаратты немесе құрылысты жалдау шартын реттейтін арнайы ережелер ғимараттар мен құрылыстарды жылжымайтын объектілер негізінде қарастырады: бұл объектілердің ерекше құндылықтары, пайдалану процессіндегі тұтынылмауы, жер мен байланысты және т. б. Ғимаратты немесе құрылысты жалдау шартында қойылатын талап, ол осындай шарт бір құжат ретінде жасасу қажет және тарап­тар­дың қолдары болу керек. Бұл тараптарды орындамау шарттың жарамсыздығына әкеп соғады. Бір жылдан астам мерзімге жасалған шарттар мемлекеттік тіркеуге жа­та­ды. Айтылып кеткендей ғимараттар және құрылыстар жер мен тығыз бай­ланысты болғандықтан, жылжымайтын мүлік объектілер қатарына жатады. Жал­даушы жағынан бұл объектілерді пайдалану және билік ету оның анықталған құ­қық­тарына ие екендігін көрсетеді және бұл құқықтар ғимарат (құрылыс) орна­лас­қан жер учаскесіне де қатысты болады. Егер жер учаскесі жалға берушінің меншік құқығында болса, онда жалдаушыға ғимарат (құрылыс) орналасқан жер учаскесін беру туралы сұрақта бір кезде шешілуі қажет. Жалдаушы шартқа сәйкес жер учас­кесі басқа құқық ретінде жалға берілуі мүмкін.

Егер ғимарат немесе құрылыс орналасқан жер учаскесі жалға берушінің мен­шік құқығында болмаса, жер меншік иесінің келісімінсіз жалдаушыға беріледі, бір­ақ бұл ғимарат меншігінің осындай әрекеті жер учаскесі иесімен жасасқан шартқа немесе заңға қайшы келмесе ғана шарт негізінде жүзеге асырылады.

Жалдау қарым-қатынасының тұрақтылығы ережеге негізделеді. Ережеге сәй­кес ғимаратты (құрылысты) жалдаушы жер учаскесі бөлігін пайдалану құқығына ие болуы, яғни бұл жер учаскесінде жалға алынған ғимараттар немесе құрылыстар орналасқан болуы тиіс.

Ғимаратты немесе құрылысты жалдау келісімшартының негізгі шарты жалдау ақысы болып табылады. Тараптармен келісілген жалдау ақысының мөлшері жаз­баша түрде көрсетілмеген болса, онда шарт жасалмады деп саналады. Ғимаратты (құрылысты) жалдау шартына қатысты анықталатын жалдау ақысна пайдаланатын құрылыс орналасқан жер учаскесі төлемі де енуі қажет.

Жалға берушінің міндеттерінің орындалуы жалдау шартынан туындайтын мін­деттемелерді орындауға қатысты, яғни ғимараттың жалдаушыға ауысуы негі­зінде жүреді. Бұл операция тараптардың қолдары қойылған құжат немесе акт не­гізінде болуы керек.

Мүлікті жалдау туралы жалпы ережелермен салыстырғанда кәсіпорындарды жалға беру құқықтық реттелуге ие. Кодексте азаматтық-құқықтық объектілер негі­зінде кәсіпорында кәсіпкерлік әрекеті үшін пайдаланылатын мүліктік кешін деп түсіндіріледі. Кәсіпорын құрамына оның кәсібіне арналған барлық мүлік түрі кіре­ді, яғни жер учаскесі, ғимарат, құрылыс, құрал-жабдықтар талап ету құқығы, қа­рыз­дар және оның өнімдерін жекешелендіретін құқық.

Жалпы кәсіпорынның мүліктік кешені болып жылжымайтын мүлік саналады. Берілген жағдай жалдауға арналған арнайы ережелердің бірқатарын орындау нүк­тесі болып табылады. Жалдаушыға жұмыс істеп тұрған кәсіпорынды жалға беру – ол мүлікті жалға беру ғана емес, жалға берушінің үшінші тұлғаға қатысты құқығы мен міндетінің де ауысуы.

Кәсіпорынды жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға кәсіпкер­лік қызметті жүзеге асыру үшін кәсіпорынды ақы төлеп уақытша иеленуге және кәсіпорынды толығымен біртұтас мүлік кешені ретінде пайдалануға (ҚР АК-нің 119 бабы), оның ішінде құқық иесінің фирмалық атауына және коммерциялық бел­гі­сіне, қорғалатын коммерциялық ақпаратқа құқығын, сондай-ақ жалға берушінің басқа тұлғаларға беруге құқығы жоқ құқықтар мен міндеттерді қоспағанда, шартта көзделген басқа да айрықша құқықтағы объектілерді – тауар белгісін, қызмет көр­сету белгісін және т.б. (айрықша құқықтар кешенін) беруге міндеттенеді[1].

Жалға берушінің тиісті қызметпен айналысуға берілген лицензия негізінде ал­ған құқықтары, егер заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, жалға алушыға берілмеуі тиіс. Шарт бойынша берілетін кәсіпорынның құрамына осындай арнаулы рұқсаты (лицензиясы) болмаған жағдайда жалға алушының орындауы мүмкін болмайтын міндеттемелерді еңгізу жалға берушіні кередит берушілер алдындағы тиісті мін­дет­темелерден босатпайды.

Кәсіпорынның қызметкерлеріне қатысты құқықтар мен міндеттер жалға беру­ші­ден жалға алушыға еңбек туралы заң актілерінде көзделген тәртіппен ауысады.

Кәсіпорын құрамына енетін жер учаскелері, ғимарат, құрылыс, құрал-жабдық­тар және басқа да негізгі құралдар шарт арқылы жалдаушыға ауысады. Және одан басқа шартта қарастырылған мүліктік құқықтар – қоймадағы материалдар, айна­лым­дағы құрал-саймандар, жермен, су ресурстарымен пайдалану құқықтары жал­даушыға ауысады. Осылырдан басқа жалға беруші қарыздарды талап ететін және оған барлық қарыздарды ауыстыру құқықтарын жалдаушыға бермеуі керек.

Кәсіпорынды жалға беру шартының түрі бойынша тараптардың қолы қойыл­ған бір құжат болуы керек. Кәсіпорынды жалға беру шартының қайсысы болмасын мемлекеттік тіркеуге жатады. Бұл тараптарды бұзған жағдайда шарт жарамсыз болады.

Кәсіпорынды жалдау кезіндегі кредит берушілердің құқықтары:

Жалға алушыға борыштарын аударғаны туралы жалға беруші өз кредит беру­шілерін жалдау шарты жасалғанға дейін жазбаша түрде xабардар етуге міндетті, олар осындай аударумен келіспеген жағдайда xабарлама алған күннен бастап үш айдың ішінде жалға берушіден тиісті міндеттемелерді тоқтатуын немесе мерзі­мі­нен бұрын орындауын және залалды өтеуін талап етуге құқылы. Егер көрсетілген мерзімде осы талаптардың ешқайсысы қойылмаса, кредит беруші тиісті борышты жалға алушыға аударуға келісім берді деп танылады.

Кәсіпорынды жалға алушыға жалға берушіден міндеттемелерді тоқтатуды немесе мерзімінен бұрын орындауды талап ететін кредит берушілермен есеп айырысу аяқталғаннан кейін ғана берілуі мүмкін.

Кәсіпорынды мүлік кешені ретінде жалға бергеннен кейін жалға беруші мен жалға алушы берілген кәсіпорынның құрамына енгізілген, жалға алушыға кередит берушінің келісімінсіз аударылған борыштар бойынша бірдей жауапты болады.

Кәсіпорынды жалдау шарты тараптар қол қойған біріңғай құжат жасау жолы­мен жазбаша түрде жасалады. Кәсіпорынды жалдау шартының нысанын сақтамау шарттың жарамсыздығына әкеп соғады. Кәсіпорынды жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркелуден өткен кезден бастап жасалған болып есептеледі.

Кәсіпорынды жалға алушыға беру өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін жасау мен қол қоюға ұсынуды қоса алғанда, кәсіпорынды беруге дайындау, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің міндеті болып табы­лады және соның есебінен жүзеге асырылады.

Кәсіпорынды жалға алушы шарттың бүкіл қолдану мерзімі ішінде, егер шарт­та өзгеше көзделмесе, ағымдағы және күрделі жөндеуді қоса алғанда, кәсіпорынды тиісті теxникалық күйде ұстауға міндетті. Жалға алынған кәсіпорынды пайдала­ну­ға байланысты шығындар жалға алушыға жүктеледі.

Жалға алушы жалға берілген кәсіпорын мүлкінің құрамына кіретін материал­дық қазыналарды, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің келісімінсіз сатуға, айырбастауға, уақытша пайдалануға не қарыз етіп бе­руге оларды қосалқы жалға өткізуге және шарт бойынша осындай құндылық­тар­ды өз құқықтары мен міндеттерін басқа тұлғаға беруге құқылы, мұндай жағдайда бұл кәсіпорынның құнын кемітуге әкеп соқпауы және жалдау шартының басқа ережелерін бұзбауы керек.

Жалға алушының жалға алынған кәсіпорынға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге құқығы бар. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жал­ға алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, теxника­мен қайта жабдықтандыруға құқылы. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды жалдаушы жалға алынған мүліктен ажыратуға болмай­тын толықтыру құнының, мұндай толықтыруға берушінің рұқсат етуіне қарамас­тан, өтемін алуға құқылы. Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға бол­майтын толықтыру құнын өтеу міндетінен, егер ол жалға алушының осы толық­ты­руға шыққан шығынының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдаланылу қа­сиет­ін толықтыру мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екенін немесе мұндай толық­тыруды жүзеге асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандығын дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.

Кәсіпорынды жалдау шарты тоқтатылған жағдайда кәсіпорын тұтастай мүлік кешені ретінде жалға берушіге қайтарылуы тиіс. Өткізу актісін жасауды және оны қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды жалға берушіге беруге дайындау, бұл жағдайда жалға алушының міндеті болып табылады және соның есебінен жүзеге асырылады.

Пәтерлерді (үйлерді) немесе бөлмелерді жалға беру қазіргі кезде меншік иеле­ріне кіріс әкелетін қайнар көздердің біріне айналды. Көбінесе тұрғын жайды, оның көптігінен жалға бермейді, ол әкелетін кіріске қатысты жалға береді.

Тұрғын жайды жалға беру шарты — ол жалдаушының пайдалануына немесе билік етуіне тұрақты немесе уақытша құқықтарды жалға берушінің беруі.

Үйді жалға беру жалдау келісімшартының шарттарымен жүзеге асырылады. Тұрғын жайды жалдау шарты нотариалды куәландыруды және мемлекеттік тіркеу­ді талап етпейді, бірақ та шарт жазбаша нысанда болу қажет[2].

Алайда, тұрғын жай меншік иесінің мүддесін қорғау үшін, тараптар шартты нотариалды куәландырғанын қажет етулері мүмкін. Бұл куәландыру меншік иесі­нің мүдделерін қорғайды, яғни келісімшарт бойынша көзделген шарттардың орын­далуын қамтамасыз етеді.

Тұрғын жайды жалдау шартында қандай шарттар болуы қажет?

Төлқұжаттан басқа шарт объектілерін детальді түрде суреттеу қажет. Тұрғын жай­ды жалдау шартының объектісі тұрақты өмір сүруге жарайтын, бөлінген тұр­ғынжайлар болып табылады, яғни: пәтерлер, үйлер, пәтер бөлігі немесе тұрғын үй бөлігі.

Жалданған тұрғын жайда тұру жағдайы (мерзімі, жалға алынған үшін төлема­қы мөлшері, т.б.) ҚР-ның 1997 жыдың 16 сәуіріндегі «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңына сәйкес жүреді және жалдаушы мен жалға берушінің арасындағы шарт негізінде құрылады[3].

Шартта тұрғынжайды жалға беру мерзімі көрсетіледі. Жалға беру мерзімі көр­сетілмеген шартты жалға беруші тоқтатуға құқылы, бірақ та ол жалдаушыны бұл ше­шімі жөнінде үш ай мерзімінен бұрын xабардар етуі қажет. Шартты бұзған не­месе тоқтатқан жағдайда жалдаушы тұрғын жайды дер кезде босатуы керек.

Тұрғынжайды жалдау шартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс. Егер тұрғын үйді жалдау ақысының максималды мөлшері заңмен белгіленсе, онда тараптардың шартқа отырған кезде жалдау ақысы бұл мөлшерден асып кетпеуі қажет. Тұрғын жай үшін ақыны жалдаушы шартпен анықталған мерзімде төлеп оты­руы керек, ал егер шартта көзделмесе, онда әр айдың онына дейін төлеп оты­руға тиіс.

Тұрғынжайды жалдау шарты бойынша жалдаушылар тек жеке тұлғалар бола алады. Шартта жалдаушы мен бірге тұрғылықты тұратын азаматтарды да көрсетуі керек. Шартта мұндай көрсетулер болмаса, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы­ның 25-бабына сәйкес азаматтарды көшіріп алу жүзеге асырылады. Бұл аза­маттарды көшіру тұрғын жай нормасы туралы заңды сақтаумен орындалады[4].

Осы аталған жағдайлардың барлығы жасалған шарт пен оның орындалуының құқықтық кепілі болады. Шартқа отырар кезге дейін, ереже бойынша, меншік иесі өз еркін білдіреді. Бірақта нәтижесінде оның еріктері түбегейлі өзгеруі мүмкін. Мы­салы, егер шартта жалдаушы үшін пәтерді қосымша жалдауға шектеу қойыл­маса, онда жалдаушы пәтерді өзі жалдаған бағадан үлкен мөлшерде қосымша жалдай алады. Бұл шартта тараптар үшін негізгі сұрақ — төлем мөлшері болып табылады. Мемлекетіміздің әр қаласында пәтерді (үйді) жалдау үшін төленетін ақша мөлшері әр басқа, заңмен белгіленген нақты бір баға жоқ. Төлем мөлшері пәтердің жалпы көлемінің м2-не, тұрғын жайдын орналасу орнына, пәтердің қал-ауқатына, қабатына, мөлтек экологиясына, транспорттық қатынасына және т.б. байланысты болады[5].

Төлемақы мөлшерін анықтағаннан кейін, екі тарапты да оған салынатын са­лық мөлшерін анықтау сұрақтары қобалжытады. Салық салу мөлшерін төмендету үшін тараптар жалдау шартында төмен бағаны көрсетеді, алайда өздері ол бағадан көп мөлшердегі құнына келіседі. Бірақта, осындай шарт жалға беруші өзін-өзі ал­даған жағдайға ұшыратады. Жалдаушы шартта белгіленген төлем мөлшерін төле­гісі келеді, ал жалға беруші көрсетілген соманы ұлғайтуға құқығы жоқ.

Тұрғын жай үшін ай сайын төлем төленіп тұрса да, меншік иесі анықталған қаражаттық қорғанысқа ие болуы керек, яғни жалдаушы көшіп кеткеннен кейін телефон арқылы xалықаралық сөйлескендер үшін қарыздары болуы, жићаздардың жетіспеуі, теле- және радиоаппаратуралардың, және басқа да үй шаруашылығына қажетті құрал-жабдықтардың жетіспеуі, пәтердің жабдықталған жағдайының бұ­зыл­ғаны байқалуы мүмкін. Қаражаттық қорғаныс мөлшері тұрғын жайды жалдау шартында көрсетілуі тиіс және шартқа отырған кезде берілуі керек. Жалдаушының шартты ақ ниетпен орындаған кезінде жалға беруші шарттағы белгіленген «қа­ражаттық қорғанысты» қайтарып беруі қажет.

Тұрғын жайды жалдаған кезде төлем ақысы ақша мен ғана емес басқа түрде де болуы мүмкін. Шарттағы төлем мөлшерін анықтаған кезде жалдаушының ком­муналдық төлемдер үшін төлейтін ақша мөлшерін, пәтерді жићазбен қамта­ма­сыздандыруын және тағы басқа пәтерге қатысты шығындар мөлшерін де көрсету керек.

1. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі 1997 жыл 27 желтоқсан // https://adilet.zan.kz/kaz/docs/K940001000_
2. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 2011. Ч. 1.
3. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94 Заңы // https://adilet.zan.kz/kaz/docs/Z970000094_
4. Бұл да сонда.
5. Ғ. Төлеуғалиев. ҚР Азаматық құқығы. Жалпы бөлім. — Алматы, 2001. 1 Т.